Mi consulta es la siguiente. Mi marido y yo casados en regimen de separación de bienes compramos la vivienda habitual en pro indiviso al 50%. Llegamos a un acuerdo de separación por el cual yo me quedo con la custodia de nuestra única hija, y el uso y disfrute de la vivienda en las siguientes circunstancias: - Hacerme cargo del total de la hipoteca que pesa sobre ella (que representa del 60 % del coste total de la vivienda) hasta la venta del piso, momento en el que le entregaría el 50% del precio de venta descontada la hipoteca pendiente en ese momento y todos los pagos de hipoteca realizados desde el día de la separación.
Mi pregunta es la siguiente : queremos poner el piso a mi nombre así como la hipoteca para liberar a mi marido de cualquier carga ¿qué debemos hacer? ¿qué podemos hacer para cambiar la titularidad de la propiedad con los menores coste tributarios posibles? ¿se puede extinguir el proindiviso sin una entrega dineraria directa, sino con la carga total de la hipoteca a mi nombre y el acuerdo privado en el momento de la venta futura?
Conocer si es posible hacer lo que tenemos pensado al menor coste posible es fundamental para llegar a un acuerdo de separación. Muchas gracias.
Para poner el piso a su nombre es necesario realizar una escritura de extinción de condominio. Vd. deberá pagar en metálico a su marido el importe de su parte. Fiscalmente tiene la ventaja, al tratarse del domicilio familiar y siempre que sea el único bien, que la operación no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que representa entre un 6 y un 7% según cuál sea su Comunidad Autónoma y que es lo que encarece las transmisiones de vivienda. A su marido deberá pagarle la mitad del valor neto de la vivienda, es decir, descontado el importe pendiente de pago del préstamo hipotecario, pero para descontar en dicha escritura el importe de las cuotas adeudadas deberá acreditar ante el Notario dicho acuerdo, para que lo incluya en la escritura y compense dicha deuda con la parte del precio de su marido.
A continuación, en la misma notaria pero esta vez ya con su Banco, lo que debe hacer es una escritura de subrogación hipotecaria, para asumir la hipoteca en su totalidad.
Resultaría un poco sospechoso que como resultado de la extinción del condominio su marido no recibiera absolutamente nada porque la suma de las cuotas hipotecarias pagadas por vd. desde la separación fuera igual a lo que él debería cobrar del valor de la vivienda. Según su información, al menos debería recibir el 20% del valor de la vivienda.¿Ha pagado Vd. un 20% del préstamo hipotecario durante la separación? Si es así no habría problema. Pero en caso contrario ese es un riesgo que deberá decidir asumir vd. o no. Nos referimos al riesgo de que Hacienda realice una comprobación de valores.
El coste fiscal lo hemos tratado en nuestro artículo 'Fiscalidad de la extinción del condominio sobre la vivienda familiar, en régimen de separación de bienes.', que trata precisamente de un supuesto idéntico al suyo.