Tal y como dice el art. 8º de la Ley 38/99 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

Así, la ley distingue los siguientes:

-El Promotor

-El Proyectista

-El Constructor 

-El Director de Obra

-El Director de Ejecución de la Obra

-Las entidades y los Laboratorios de Control de la Calidad de la Edificación

-Los suministradores de productos

Debe Vd. saber que la Ley de Ordenación de la Edificación tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

La cláusula penal es una estipulación incluida en un contrato en virtud de la cual, para el caso de que alguna de las partes incumpla o cumpla defectuosamente su principal obligación, deberá dar o hacer algo a la otra parte a modo de castigo e indemnización. De esta forma la cláusula penal cumple dos funciones. En primer lugar estimula al cumplimiento de las obligaciones, so pena de la penalidad prevista, y por otro sustituye a la genérica indemnización de daños y perjuicios, a la cual sustituye.

Un ejemplo lo constituye la denominada 'Cláusula Penal Moratoria', muy frecuente en los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, en virtud de la cual se establece la indemnización que pagará el vendedor al comprador para el supuesto de que se retrase en la entrega de la vivienda.

El Caso Fortuito y la Fuerza Mayor son las únicas excusas que el obligado a dar o a hacer algo en virtud de un contrato puede dar a la otra parte para justificar su incumplimiento o su cumplimiento defectuoso. No se le podrá exigir responsabilidad por los daños y perjuicios que su incumplimiento o cumplimiento defectuoso haya causado pues el derecho las considera excusas razonables.

En concreto se trata de sucesos Imprevisibles, o que aún siendo previsibles son inevitables.

Para valorar si el suceso que ha afectado al cumplimiento de las obligaciones era imprevisible o inevitable, hay que tener en cuenta la diligencia exigible al obligado por razón de su profesión, conocimientos, experiencia, etc... Por ejemplo, tratándose de la construcción, el promotor debe saber cuánto tarda un Ayuntamiento concreto en otorgar una licencia de Primera Ocupación por lo que no puede excusar el retraso en la entrega de la vivienda diciendo que el Ayuntamiento ha tardado mucho en concedersela.

Un ejemplo sobre vivienda lo encontramos en la paralización de la concesión de licencias de primera ocupación por el Ayuntamiento de Marbella por ser detenido la casi totalidad de los ediles por corrupción urbanística y quedar de facto inoperativo el Ayuntamiento durante un tiempo. Era imprevisible para el promotor, y aunque lo hubiera previsto, era inevitable. No se le podría exigir responsabilidad a dicho promotor por entregar con retraso viviendas adquiridas sobre plano por sus clientes.