Diccionario legal

  • Desahucio

    El desahucio desde el punto de vista legal es la condena que dicta un juez por medio de una sentencia en la que obliga a abandonar la vivienda que se ocupa y a devolvérsela a su propietario. Nótese que el desahucio lo tiene que declarar un juez, por lo que mientras no haya una sentencia firme que lo ordene nadie está obligado a abandonar la vivienda que ocupa. Esto supone en la práctica una tramitación judicial larga, lo que es aprovechado por muchos inquilinos para permanecer en la vivienda sin pagar la renta abusando de la situación.

    Si una vez dictada la sentencia, lo cual puede demorarse varios meses desde que se presenta la demanda, la persona que ocupa la vivienda no la desaloja voluntariamente, entonces el juez ordenará que se desaloje por la fuerza. A dicho acto se le denominada técnicamente 'Lanzamiento'. En la práctica consiste en una actuación judicial en la que interviene personal del juzgado, un cerrajero y si fuera necesario, hasta la policía. Es el caso extremo.

    Para que un juez dicte una condena de desahucio tiene que darse alguno de los supuestos previstos por la Ley. Los más frecuentes son los siguientes:

    • Falta de pago de la renta.
    • Terminación del plazo acordado en el contrato sin que proceda prórroga del mismo.
    • No tener contrato alguno que legitime para ocupar la vivienda (es el caso de los denominados 'okupas')

    Por último, decir que en los casos de desahucio por falta de pago de la renta, el inquilino tiene la posibilidad de terminar el procedimiento y continuar con el arrendamiento por medio de la enervación o pago de las cantidades adeudadas. Sólo se puede hacer una vez y siempre y cuando no haya sido requerido de pago por el arrendador con dos meses de antelación a la presentación de la demanda.

  • Jurisprudencia

    En sentido técnico es la interpretación que de manera reitarada y consolidada hace el Tribunal Supremo de las normas, la cual es de obligatorio cumplimiento. Y es que muchas veces el texto de la ley presenta una redacción confusa o ambigua  o sencillamente no contempla una cuestión concreta que se ha suscitado en un pleito. Es entonces el Tribunal Supremo el que por medio de sus sentencias e interpretando la totalidad de las normas, establece cómo deben entenderse en general y en particular.
  • Vivienda Protegida o de Protección Oficial

    Se entenderá por viviendas de protección oficial (VPO) o viviendas protegidas (VP) las así calificadas o declaradas por el órgano competente de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla que cumplan los requisitos establecidos en el Plan de Vivienda en vigor. (ver Plan de Vivienda 2005-2008)

    Las viviendas protegidas podrán destinarse a la venta o al arrendamiento, y han de constituir el alojamiento habitual y permanente de sus ocupantes.

    Con independencia de otra posible denominación, en cumplimiento de la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, en ejercicio de sus competencias, las viviendas protegidas para venta podrán calificarse o declararse en función de los ingresos de los solicitantes, de régimen especial, de precio general y de precio concertado.

    Igualmente, las viviendas protegidas para arrendamiento podrán calificarse o declararse de renta básica y de renta concertada.

     

  • Actuaciones Protegidas

    La Constitución Española obliga al Estado, a las Comunidades Autónomas y a los Ayuntamientos a hacer todo lo posible para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Generalmente, las medidas adoptadas por las Administraciones Públicas para lograr dicho objetivo se recogen en las normas denominadas 'Plan de Vivienda', las cuales suelen tener aplicación por periodos de cuatro o cinco años.  Así se habla por ejemplo del  Plan Estatal de Vivienda 2005-6008 (disponible en la sección de Normas)

    En dichos Planes se establecen ayudas, financieras o no financieras,  para la promoción, compra o alquiler de viviendas, se establecen medidas en materia de suelo, de colaboració entre administraciones públicas....

    Las 'Actuaciones Protegidas' son precisamente esas acciones de los poderes públicos encaminadas a satisfacer las necesidades de vivienda de las personas y familias a las que se destine un Plan de Vivienda.

    Por dicha razón se habla de 'Viviendas Protegidas'. Se trata de viviendas acogidas a un Plan de Vivienda, cuya razón de ser es que  todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada.


     

  • Capitulaciones Matrimoniales

    Capitulaciones Matrimoniales se denomina a los acuerdos de los cónyuges que tengan por finalidad estipular, modificar o sustituir el régimen económico de su matrimonio o cualesquiera otras disposiciones por razón del mismo. La ley exige que los acuerdos consten en escritura pública, es decir que se formalicen ante notario, y que una copia de dicha escritura sea inscrita en el Registro Civil.

    Estos acuerdos pueden adoptarse antes o despues del matrimonio y son modificables.  El acuerdo más común es el de sustitución del régimen de sociedad de gananciales, aplicable a falta de acuerdo, por el de separación de bienes.

  • Sociedad de Gananciales

    La Sociedad de Gananciales es el régimen legal aplicable al matrimonio para regular sus aspectos económicos a falta de Capitulaciones Matrimoniales. Es decir, a falta de pacto, es el régimen aplicable. Por ello es el mayoritario. En su virtud, se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, que les serán atribuidos por mitad al disolverse la sociedad. El Código Civil establece las normas de la Sociedad de Gananciales en sus artículos 1.344 a 1.410.

  • Arrendador

    Es la persona, generalmente propietaria, que a cambio de dinero cede a otra persona el uso y disfrute de la vivienda. Es el casero, para entendernos.

  • Arrendatario

    Es el inquilino. Es decir, la persona que paga una renta a cambio del uso de una vivienda de la que no es propietario.

  • Comunicación fehaciente

    Una comunicación fehaciente es aquella de la cual podemos demostrar en todo momento tanto su existencia como su contenido por haberla realizado por un medio que la dota de esta característica. Existen diversas posibilidades de conseguir este efecto, por ejemplo realizarla por conducto notarial, pero la manera más cómoda y económica es el Burofax Certificado y con acuse de recibo, el cual podemos enviar desde internet, desde la página de servicios on line del Servicio de Correos.

  • Burofax

    El Burofax es exactamente lo mismo que un Fax, pero enviado desde una oficina de Correos.  Además aporta muchas ventajas.

    En primer lugar no es necesario conocer el número de fax del destinatario. Basta con saber su dirección. Si conoce el número de fax, la oficina de correos lo enviará directamente a dicho número, pero si no lo conoce, lo enviará a la estafeta de correos más cercana a la dirección del destinatario, y desde allí un empleado de correos lo llevará en mano. En ambos casos es un medio muy rápido de comunicación.

    En segundo lugar, puede enviarlo certificado y con acuse de recibo, con lo cual el el medio más económico de lograr una comunicación fehaciente.

    En tercer lugar, puede realizar el envío desde su propia casa, si dispone de un ordenador con conexión a internet, desde la oficina virtual de correos.

  • Catastro

    El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que recoge la descripción y valoración de todos los bienes inmuebles de España, tanto rústicos como urbanos. Esta información es utilizada por Hacienda, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, Notarios, Registradores de la Propiedad, Juzgados e incluso particulares para los más diversos efectos. El Catastro dispone de una Oficina Virtual, desde la cual puede obtener mucha información práctica.

  • Convenio Regulador (Separación/Divorcio)

    Es el conjunto de medidas, acordadas por los cónyuges y ordenadas por el juez, cuya finalidad es ordenar las consecuencias de la separación o el divorcio.  Obligatoriamente tiene que pronunciarse sobre los siguientes puntos:

    • Con quién van a vivir los hijos, si los hubiere, y cuándo y como puede el progenitor que no viva habitualmente con ellos comunicarse y pasar tiempo con ellos. También pueden acordarse medidas similares en relación con los abuelos.
    • Quien va a usar la  vivienda y el ajuar familiar.
    • La posible pensión que debe pagar un cónyuge al otro para contribuir a las cargas del matrimonio y alimentos.
    • La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio.
    • La posible pensión compensatoria que correspondiere satisfacer, en su caso, a uno de los cónyuges.

    El Convenio será aprobado por el juez, salvo si es dañoso para los hijos o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges.  En este caso los cónyuges deben someter a la consideración del juez nueva propuesta para su aprobación, si procede.

    Las medidas que el Juez adopte en defecto de acuerdo, o las convenidas por los cónyuges, podrán ser modificadas judicialmente o por nuevo convenio cuando se alteren sustancialmente las circunstancias.

     

  • Minuta notarial

    Minuta notarial se denomina al borrador de cualquier documento notarial, como una escritura o un acta, y que sirve a modo de modelo para redactarlo. Es frecuente confiar al notario la redacción de los documentos notariales, por ejemplo las capitulaciones matrimoniales en las que establecemos el régimen de separación de bienes, o el contrato de compraventa de vivienda de nuestra vivienda, pero en realidad el notario no tiene por qué redactar los documentos. Podemos indicarle cuál es exactamente el contenido de la escritura que queremos otorgar. Para ello se le facilita con anterioridad la minuta notarial del mismo y el notario se limita a transcribirla.

  • Proindiviso

    En términos legales significa literalmente "sin dividir". Ello se traduce en que la titularidad sobre un bien o derecho la ostenta más de una persona física o jurídica, por lo que entre ellas, a falta de pacto,  rigen las normas de la comunidad. 

    En la práctica se dan muchísimos supuestos de proindiviso. El caso más frecuente quizá sea el de los bienes que integran la sociedad de gananciales de un matrimonio. Por ejemplo la casa que constituye el domicilio familiar. Aunque la ley dispone que llegado el caso de divorcio a cada uno corresponde la mitad de los bienes de la sociedad, lo cierto es que mientras no haya divorcio los bienes permanecen proindiviso, a nombre de ambos cónyuges.

  • Enervación del Desahucio

    Es la posibilidad que la ley ofrece al inquilino que ha sido demandado judicialmente por falta de pago de rentas de alquiler de pagar todo lo que adeude al arrendador y evitar de esta manera el desahucio, continuando con el arrendamiento de alquiler.

    Sólo se puede hacer una vez y siempre y cuando el arrendador no haya requerido el pago fehacientemente dos meses antes de presentar la demanda.

    Se regula en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice literalmente lo siguiente:

    "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

    Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. "

  • IPREM · Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples

    Indicador o referencia del nivel de renta que sirve para determinar la cuantía de determinadas prestaciones o para acceder a determinados beneficios, prestaciones o servicios públicos, por ejemplo las actuaciones protegidas en materia de Vivienda. Desde el año 2004 sustituye al SMI (Salario Mínimo Interprofesional) en esta función, de forma obligatoria para el caso de las normas del Estado y de forma potestativa para el caso de las comunidades autónomas, de las Ciudades de Ceuta y Melilla y de las entidades que integran la Administración local.

    Está regulado en el Real Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía.


  • Cédula Urbanística

    Certificado emitido por el Secretario del Ayuntamiento, generalmente informado por el Arquitecto o Técnicos Municipales, en el cual informa sobre las normas urbanísticas aplicables al ámbito al que se refiera, en la fecha de emisión.

    Dicho en otros términos, es el documento oficial que cualquier ciudadano puede solicitar a su Ayuntamiento para que le informe sobre lo que puede o no puede hacer con su inmueble, sea este un terreno rústico, una parcela, un solar, un casita...según lo dispuesto en las normas urbanísticas en vigor en ese momento.  

  • Subrogación

    En sentido literal, subrogar quiere decir sustituir una cosa por otra.  En sentido jurídico es la acción de sustituir una persona -física o jurídica- por otra, lo cual tiene lugar en ámbitos muy diversos. No siempre está autorizado por la ley, y en cada caso exige el cumplimiento de ciertos requisitos.

    Sirvan de ejemplo para entenderlo mejor, los frecuentes supuestos de subrogación en los arrendamientos urbanos y de subrogación hipotecaria. 

    En el primer caso, en el contrato de arrendamiento tenemos el arrendador, por un lado, y el arrendatario, por otro. Pues bien, si por ejemplo el propietario arrendador vende el piso arrendado, entonces el comprador y nuevo propietario se dice que se subroga en la posición del arrendador: El contrato de arrendamiento sigue intacto y tiene que cumplir las mismas obligaciones y tiene los mismos derechos que tenía el anterior propietario arrendador. Le sustituye. Lo mismo que si el arrendatario fallece y alguno de los hijos que convivía con él se subroga en su posición y continua con el arrendamiento en las mismas condiciones. Se dice que se subroga en la posición de arrendatario.

    En el segundo lugar, hay que tener presente que la hipoteca no es más que la garantía de un préstamo. Es decir, que en realidad y para comprenderlo mejor, hablamos de un contrato de préstamo en el que  por una parte tenemos al que presta el dinero (acreedor) y por otra al que lo debe (deudor). El acreedor suele ser una entidad bancaria. Pues bien, la subrogación hipotecaria consiste en la sustitución del acreedor o del deudor. Así de sencillo.

    La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios reguló en su día la subrogación hipotecaria del acreedor, de manera que el cambiar de Banco, para entendernos, es un derecho del deudor. Si lo solicitamos, el Banco está obligado a hacerlo. En la práctica el nuevo Banco paga lo que le debemos al antiguo, y desde ese momento pasa a convertirse en nuestro acreedor. Nosotros seguimos siendo deudores de un préstamo hipotecario, pero en mejores condiciones (se supone que cambiamos para mejorar, no para empeorar).

    Por otro lado también es frecuentisima la subrogación hipotecaria del deudor. Nos referimos a la que tiene lugar cuando el comprador de una vivienda se compromete a sustituir al promotor en el préstamo hipotecario que adeuda. Seguimos hablando de sustituciones. En este caso sigue habiendo un acreedor (un Banco) y un deudor (el promotor). El Promotor pidió el préstamo en su día para conseguir el dinero necesario para construir. Cuando vende las casas o pisos, acuerda con los compradores que sean ellos los que terminen de pagar dicho préstamo subrogándose en la posición de deudor del mismo, por el importe que le corresponda despues de dividir la deuda entre todos los compradores. Es decir se sustituye un deudor (el Promotor) por muchos deudores (los compradores). Generalmente se pacta que la subrogación tenga lugar en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de compraventa.

     

  • Exceso de adjudicación

    En general cabe hablar de exceso de adjudicación cuando al dividir o repartir algo que hasta ese momento permanecía sin dividir o repartir, alguien recibe más de lo que le corresponde de conformidad con su participación o cuota en la totalidad.

    Ejemplos de bienes que permanecen sin dividir o repartir son:

    • Una vivienda comprada a medias proindiviso por una pareja.
    • La Sociedad Legal de Gananciales.

    En ambos casos a cada miembro de la pareja corresponde en principio el 50%.

    Pues bien, si llegado el día que los dos quieren o tienen que dividir y repartir la vivienda, bien por que desean extinguir el condominio bien porque se van a divorciar y disuelven y liquidan la sociedad de gananciales, si uno de ellos desea quedarse con la vivienda entera porque le conviene, y así se lo hace saber al otro, entonces, suponiendo que no haya más bienes a repartir, resultará que uno se quedará el 100% y otro el 0%, con lo cual el primero ha recibido un exceso de adjudicación.

    Naturalmente el exceso de adjudicación obliga a la persona favorecida a compensar al otro de manera que como mínimo reciba dinero, bienes o derechos por el valor de lo que le correspondía.

    Véase nuestro artículo 'Divorcio y Adjudicación de Vivienda a un Cónyuge' donde explicamos con detalle un ejemplo de exceso de adjudicación. 

  • IRPH · Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios

    El IRPH es uno de los índices de referencia que utilizan las cajas y bancos para determinar el tipo de interés asociado a nuestras hipotecas. Sus siglas se corresponden con índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) y existen tres modalidades diferentes: bancos, cajas de ahorro y conjunto de entidades.

    • IRPH Bancos: Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, concedidos por los Bancos para la adquisición de vivienda libre.
    • IRPH Cajas de Ahorro: Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, concedidos por las Cajas de Ahorros para la adquisición de vivienda libre.
    • IRPH Conjunto de Entidades crediticias: Es una media de los anteriores.

    El Banco de España recomienda el uso del IRPH, el CECA y el Euribor para fijar el tipo de interés de nuestras hipotecas. Estos tipos se pueden consultar diariamente en las páginas económicas de la prensa especializada y, en cualquier caso, en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

 

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